دراسة مستقلة تؤكد أن ادعاءات المبالغة في التقييمات النظامية في ديترويت خاطئة

• أظهرت دراسة شاملة أجرتها الرابطة الدولية لمسؤولي التقييم أن عملية التقييم في ديترويت متوافقة تمامًا مع قانون الولاية  

• وجه مجلس المدينة مكتب الشؤون المالية لاختيار مقيم مستقل لمراجعة ممارسات التقييم وإجراء دراسة لنسبة المبيعات  

أظهر تقرير مستقل صادر عن الجمعية الدولية لمسؤولي التقييم (IAAO) بشكل قاطع أن ممارسات تقييم الممتلكات في مدينة ديترويت متوافقة تمامًا مع قانون الولاية، مما يدل على عدم وجود تقييم مبالغ فيه يحدث على أي مستوى من مستويات سوق الإسكان السكني، حسبما قال كبير المقيمين ألفين هورن اليوم.  

وجه مجلس مدينة ديترويت مكتب المدير المالي لاختيار جهة خارجية مستقلة لمراجعة ممارسات التقييم وإجراء دراسة لنسب المبيعات، وذلك بعد ورود ادعاءات متكررة بأن ديترويت تُبالغ بشكل منهجي في تقييم المنازل، وخاصةً تلك التي تقع في أدنى مستويات السوق. ويُظهر التقرير زيف هذه الادعاءات، وهو ما يؤكده هورن عامًا بعد عام.  

نحن سعداء للغاية بنتائج دراسة وتحليل نسبة المبيعات المستقلة التي أجرتها IAAO، لأنها تؤكد بوضوح عدم وجود أي مشكلة تقييم مبالغ فيها في مدينة ديترويت، وأنها ملتزمة بقانون ميشيغان. وصرح هورن: "تُظهر الدراسة أن تقييمات العقارات السكنية في ديترويت تُطابق المستوى المطلوب (50% من القيمة السوقية) بموجب قانون الولاية، وهي حقيقة تؤكدها سنويًا إدارة معادلة مقاطعة واين. وهذا يُنهي هذه المشكلة نهائيًا".  

على وجه التحديد، ينص التقرير على ما يلي: " إن مكتب التقييم لمدينة ديترويت متوافق مع قانون ولاية ميشيغان من خلال متوسط مستوى التقييم الإجمالي الذي يساوي 50.1 مع مستوى ثقة 95٪ يتراوح بين 49.7 و 50.5." (صفحة 44، تقرير IAAO)  

يُقرّ التقرير أيضًا بأن الأساليب التي حثّ النقاد المدينة على استخدامها غير مسموح بها بموجب قانون ميشيغان. وأشار تقرير IAAO تحديدًا إلى ما يلي:  

مع أن عمليات التحقق من المبيعات والتحقق منها في المدينة والمقاطعة والولاية لا تخضع لسيطرة مباشرة من موظفي مكتب التقييم العقاري بالمدينة، إلا أنها يجب أن تشمل مراجعة وتحليل جميع معاملات السوق، بغض النظر عن نوع سند الملكية المستخدم في نقل الملكية. وكما نوقش سابقًا في هذا التقرير، فإن مراجعة هذه الممارسة تتطلب تعاونًا وتنازلات من مستويات حكومية متعددة. ومع ذلك، فإن إيجاد حل يتيح لموظفي التقييم العقاري في المدينة مراجعة شروط البيع والتحقق منها بالكامل لجميع عمليات نقل الملكية في جميع أنحاء نطاق اختصاصها هو أفضل سبيل لخدمة مجتمع ديترويت بأكمله. إن الحذف المتكرر لجزء كبير من ملف معاملات البيع يخلق سيناريو قد يؤدي فيه التأثير على تقديرات القيمة السوقية بشكل غير ملائم إلى زيادة قيمتها.  

وأشار هورن في رده إلى أن مدينة ديترويت تستخدم كل الوسائل القانونية المتاحة لضمان دقة تقييماتها.  

قال هورن: "نبذل قصارى جهدنا لضمان أن تعكس تقييماتنا القيمة الحقيقية للمنازل في كل حي، وذلك من خلال مراعاة جميع أشكال البيع، بما في ذلك البيع النقدي وعقود الأراضي - وليس فقط مبيعات السوق التقليدية". وأضاف: "نأخذ في الاعتبار أيضًا الظروف الاقتصادية الفريدة لكل حي من أحياء المدينة، التي يزيد عددها عن 200 حي، لضمان دقة تقييماتنا قدر الإمكان وفقًا للبيانات المتاحة".  

على مدار العامين الماضيين، طعن ائتلاف العدالة الضريبية العقارية في مئات التقييمات العقارية، مدعيًا أنها مُبالغ فيها، مما أدى إلى تحميل أصحاب المنازل ضرائب زائدة. راجعت جميع هذه الطعون هيئة المراجعة، المُعيّنة من قِبَل مجلس مدينة ديترويت والمستقلة عن مكتب المُقيّم العقاري. وأظهرت النتائج، بشكل ساحق، أن ما يقرب من 98% من تقييمات العقارات كانت دقيقة، ولم تُسفر عن أي تغيير في القيمة الخاضعة للضريبة.  

2024 نداءات الائتلاف 544  

تم رفضه من قبل مجلس المراجعة 414  

تمت الموافقة على تغيير القيمة 130  

تم تخفيض القيمة الخاضعة للضريبة بنسبة 11 (2% من الإجمالي)  

نداءات ائتلاف 2025 رقم 251  

تم رفضه من قبل مجلس المراجعة 166  

تمت الموافقة على تغيير القيمة 81  

تم تخفيض القيمة الخاضعة للضريبة بنسبة 10 (4% من الإجمالي)  

  أخيرًا، تجدر الإشارة إلى أن القيمة التقديرية في ميشيغان لا تُحدد مبلغ ضريبة الأملاك المدفوعة لمالك المنزل الذي يبقى في منزله. منذ عام ١٩٩٤، يفرض قانون ميشيغان ضرائب أملاك على القيمة الخاضعة للضريبة للعقار، والتي لا يمكن أن تزيد في أي عام بأكثر من معدل التضخم أو ٥٪، أيهما أقل، ما لم يُبع العقار. وكما هو موضح في الرسم البياني أدناه للعقارات السكنية، فإن القيم الخاضعة للضريبة أقل بكثير من القيم التقديرية.